Uporabno
Na kaj je treba paziti pri prodaji kmetijskega zemljišča
04.02.2019
Pri prodaji kmetijskega zemljišča pogosto prodajalec preko oglasa ali kako drugače najde kupca. Dogovorita se o ceni in drugih podrobnostih, kupec morda že plača kupnino in prevzame posest nepremičnine. Za prepis lastništva v zemljiški knjigi je treba overiti podpis prodajalca na pogodbi pri notarju. Ker gre zakmetijsko zemljišče je pogoj za overitev podpisa predhodna odobritev pravnega posla pri upravni enoti. Pogoj za odobritev pravnega posla pa je predhodna objava ponudbe za prodajo kmetijskega zemljišča na oglasi deski in na spletnih straneh e-uprave. Objavi se ponudba, na kateri prodajalec navede "kupec je znan". Po izteku roka za sprejem ponudbe prodajalec in kupec presenečena ugotovita, da je ponudbo sprejel še nekdo, ki uveljavlja predkupno pravico in da je ta tudi vložil vlogo za odobritev pravnega posla znjim. Prvotno predvideni kupec nima predkupne pravice, zato njegov pravni posel ne bo mogel biti odobren. Predkupni upravičenec pa je morda pripravljen sprejeti določeno plačilo v zameno za umik uveljavljanja predkupne pravice. Ali pa tudi ne in bo pri uveljavljanju predkupne pravice vztrajal do konca.
Zgodbe, kot je opisana zgoraj, se v resnici dogajajo. Določene osebe, ki so sicer predkupni upravičenci (npr. osebe s statusom kmeta ali statusom kmetijske organizacije) se specializirano ukvarjajo s tem, da spremljajo objave ponudb in da uveljavljajo predkupno pravico. Predkupna pravica po Zakonu o kmetijskih zemljiščih (ZKZ) je sicer namenjena osebam, ki kmetijska zemljišča potrebujejo za opravljanje kmetijske dejavnosti. Vendar se dogaja, da predkupni upravičenci to svojo predkupno pravico uveljavljajo iz povsem drugih, špekulativnih razlogov. Zato se je prodaje kmetijskega zemljišča treba lotiti premišljeno.
Ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča, ki se objavi na oglasni deski upravne enote in na državnem portalu e-uprava, je za prodajalca zavezujoča. Če ponudbo sprejme predkupni upravičenec, se šteje, da je bila s samim sprejemom ponudbe sklenjena prodajna pogodba med prodajalcem in sprejemnikom ponudbe. Predkupni upravičenec lahko na podlagi samega sprejema ponudbe vloži vlogo za odobritev pravnega posla pri upravni enoti. Po pridobitvi odobritvepa lahko s tožbo od prodajalca zahteva še izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila. Na podlagi sodbe se lahko nato vpišev zemljiško knjigo kot lastnik.
Kmetijska zemljišča so tista zemljišča, za katera je z občinskim prostorskim aktom določena kmetijska namenska raba. Režim kmetijskega zemljišča velja tudi, če je le del zemljišča po namenski rabi opredeljen kot kmetijsko zemljišče (npr. deloma stavbno, deloma kmetijsko zemljišče). Podatek o tem, kakšen status ima zemljišče, je naveden v potrdilu o namenski rabi, ki ga je mogoče dobiti na občini.
Če je določeno zemljišče deloma kmetijsko, deloma pa stavbno, in želite prodati le stavbni del, potem je potrebno izvesti parcelacijo, tako da bo stavbno zemljišče postalo samostojna parcela.
Odobritev pravnega posla in s tem tudi objava ponudbe po zakonu ni potrebna, na primer v primeru, če gre za kmetijsko zemljišče, površine največ 1000 m2, na katerem stoji manj zahteven ali zahteven objekt, ki ima v skladu z zakonom, ki ureja graditev objektov, izdano pravnomočno dovoljenje za gradnjo. Objekt mora biti torej zahteven ali manj zahteven, kar pomeni, da ta izjema ne pride v poštev v primerih nezahtevnih ali enostavnih objektov. Kriterije za razvrstitev objektov na zahtevne, manj zahtevne, nezahtevne in enostavne določa Uredba o razvrščanju objektov glede na zahtevnost gradnje.
Če prodajalec želi prodati le objekt, ki stoji na kmetijskem zemljišču (ne glede na zahtevnost objekta), se lahko obveznosti objave ponudbe in s tem predkupnim upravičencem izogne tudi tako, da s kupcem sklene pogodbo o ustanovitvi stavbne pravice. Stavbna pravica je pravica imeti v lasti zgrajeno zgradbo nad ali pod tujo nepremičnino. Stavbna pravica se lahko ustanovi za največ 99 let. V času trajanja stavbne pravice je imetnik stavbne pravice lastnik objekta, ima pa tudi pravico uporabe zemljišča, na katerem objekt stoji in zemljišča, ki potrebno za rabo objekta (funkcionalno zemljišče). Ustanovitev stavbne pravice se ne šteje za promet s kmetijskim zemljiščem, zato odobritev pravnega posla ni potrebna.
Ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča, ki se objavi na oglasni deski upravne enote in na državnem portalu e-uprava, mora vsebovati: podatke o prodajalcu: osebno ime ter naslov stalnega ali začasnega prebivališča oziroma firmo in sedež; podatke o kmetijskem zemljišču, gozdu oziroma kmetiji (parcelna številka, katastrska občina, površina); ceno in morebitne druge prodajne pogoje. Pod druge prodajne pogodbe prodajalci pogosto zapišejo "kupec je znan". Takšna določba je brez pravnega učinka, pogosto celo deluje kot vaba za osebe, ki predkupno pravico uveljavljajo iz špekulativnih namenov. Takšna oseba namreč ve, da bo z uveljavljanjem predkupne pravice povzročila težave, in računa, da bo lahko kaj iztržila v zameno za umik uveljavljanja predkupne pravice.
Prodajalec lahko kot druge prodajne pogoje določi marsikaj. Uradni obrazec ponudbe sicer ponuja zelo malo prostora za določitev drugih prodajnih pogojev. Vendar prodajalec ni omejen le na ta prostor, ki ga ponuja obrazec. Druge prodajne pogoje lahko prodajalec določi v posebni prilogi ponudbe, ki jo napiše sam. Med drugimi prodajnimi pogoji se na primer lahko določi, kdo bo nosil stroške davka na promet nepremičnin, stroške sestave pogodbe, stroške overitve, stroške vpisa v zemljiško knjigo itd. Lahko se določi, da prodajalec ne odgovarja za stvarne in pravne napake nepremičnine. Prodajalec lahko tudi določi, da mora sprejemnik ponudbe hkrati z izjavo o sprejemu ponudbe ali do izteka roka za sprejem ponudbe, plačati tudi določeno aro (npr. določen odstotek kupnine) in da je pravočasno plačilo are pogoj za veljavnost sprejema ponudbe oziroma za veljavnost pravnega posla. Lahko se določi rok za plačilo kupnine ter da je v primeru nepravočasnega plačila kupnine pogodba razdrta. Prodajalec lahko določi tudi pogodbeno kazen, ki jo mora plačati tisti, ki je sicer sprejel ponudbo, pa ni pravočasno plačal are, zaradi česar pravni posel s tem sprejemnikom ni veljaven, in je sprejemnik ponudbe kljub temu vložil vlogo za odobritev pravnega posla ter s tem zavlekel postopek.
Takšni strogi prodajni pogoji bodo odvrnili marsikaterega špekulativnega predkupnega upravičenca, ki nima resnega namena kupiti zemljišča, pač pa želi zgolj izsiljevati.
