Uporabno

Nakup oz. prodaja nepremičnine

15.02.2019

nepremičnine


Na kaj je treba biti pozoren pri nakupu oziroma prodaji nepremičnine


Stvarne napake

Nepremičnino si je treba skrbno ogledati in biti paziti na morebitne napake (na primer vlaga, dotrajanost, nefunkcionalnost). Pogodbe o prodaji rabljenih stanovanj, prostorov oziroma stavb, običajno vsebujejo klavzulo "videno - kupljeno", ki pomeni, da prodajalec ne odgovarja za stvarne napake in se kupec naknadno na napake ne more več sklicevati. Vendar pa kljub tej klavzuli prodajalec odgovoraja, če je za napako vedel, pa jo je kupcu zamolčal.


Pravne napake

Najhujša pravna napaka, ki se lahko primeri je, da prodana nepremičnina sploh ni last prodajalca ali pa prodajalec nima pravice z njo razpolagati. Zato je treba preveriti lastništvo prodajalca v zemljiški knjigi in paziti, da ni morda pri nepremičnini vpisana kakšna zaznamba spora, zaznamba oz. pravica prepovedi odtujitve in obremenitve, zaznamba izvršbe ali kaj podobnega. Nadalje je treba biti pozoren na to, ali so v zemljiški knjigi vpisana kakšna bremena, na primer hipoteka, osebna ali stvarna služnost, stvarno breme in podobno. V primerih, ko obstaja na predmetu prodaje predkupna pravica, je pomembno, ali je bil nakup najprej ponuden predkupnemu upravičencu. Če je bila predkupnemu upravičencu prekršena njegova pravica, lahko ta naknadno izpodbija prodajno pogodbo. 


Legalnost objekta

Pri nakupu objekta ali dela objekta je treba biti posebej pozoren na to, ali je objekt zakonito zgrajen in ali se lahko zakonito uporablja. Preveriti je treba, ali ima objekt gradbeno dovoljenje ali je zgrajen v skladu z gradbenim dovoljenje ter ali je za objekt pridobljeno uporabno dovoljenje, kadar je to potrebno. Če je objekt nezakonito zgrajen (brez gradbenega dovoljenja ali mimo gradbenega dovoljenja) ali se nezakonito uporablja (brez uporabnega dovoljenja, kadar je to potrebno), lahko gradbeni inšpektor kadarkoli prepove uporabo objekta. 


Energetska izkaznica

Pred prodajo stavbe oz. dela stavbe (npr. stanovanja) mora prodajalec praviloma zagotoviti energetsko izkaznico. Če prodajalec tega ne zagotovi, je v prekršku, za katerega je predpisana globa 300 EUR. Če energetske izkaznice ni, ima lahko kupec težave kasneje, ko bo sam nastopal v vlogi prodajalca ali najemodajalca. 

Zahteve glede energetske izkaznice se ne nanašajo na: 

  • stavbe, ki so varovane v skladu s predpisi o varstvu kulturne dediščine, 

  • stavbe, ki se uporabljajo za obredne namene ali verske dejavnosti, 

  • industrijske stavbe in skladišča, 

  • nestanovanjske kmetijske stavbe, če se v njih ne uporablja energija za zagotavljanje notranjih klimatskih pogojev, 

  • enostavne in nezahtevne objekte ter 

  • samostojne stavbe s celotno uporabno tlorisno površino, manjšo od 50 m2.


Pravni status zemljišča

Pri nakupu zemljišča je treba preveriti njegov pravni status. Na občini se pridobi potrdilo o namenski rabi zemljišča, iz katerega je razvidna namembnost zemljišča (stavbno, kmetijsko, gozdno, vodno, drugo), morebitni posebni pravni režimi (na primer varovana območja) ter omejitve (na primer predkupna pravica občine). Če želite preveriti pogoje gradnje, lahko na občini pridobite tudi lokacijsko informacijo.


Davčne obveznosti

Zlasti za prodajalca je pomebno, da se seznani s tem, kakšen davek bo moral plačati. S pogodbo je sicer lahko določeno, da davek plača kupec. Informacije o davčnih obveznostih pri prodaji nepremičnine dobite na tej spletni strani FURS.


Sestava pogodbe in pravno svetovanje

Za strokovno sestavo ali pregled pogodbe in pravno svetovanje pri nakupu oziroma prodaji nepremičnine se lahko obrenete na nas. 


Vse objave
041 867 085